Frais et taxes


La réalisation de travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien portant sur les locaux à usage d’habitation achevés depuis plus de 2 ans ouvre droit à l’application du taux réduit de TVA à 5,5 %. Vérifiez que vous remplissez bien les conditions nécessaires pour y avoir droit.

  1. Votre habitation doit être achevée depuis 2 ans au moins et être située en France métropolitaine.
  2. La TVA à 5,5 % s’applique que l’on soit propriétaire ou locataire, en résidence principale ou secondaire.
  3. Les travaux doivent impérativement être réalisés par une entreprise.
  4. Pour les locaux dont plus de 50% sont affectés à l’habitation, tous les travaux bénéficieront de la TVA à 5,5%.
  5. Pour les locaux dont moins de 50% sont affectés à l’habitation, seuls les travaux affectés à l’habitation bénéficieront de la TVA à 5,5%.
  6. Les produits et la pose doivent apparaître sur une seule et même facture.
  7. Vous êtes tenu de fournir au prestataire de vos travaux une attestation établie sur papier libre mentionnant que l’immeuble à usage d’habitation a été achevé depuis plus de 2 ans et que les travaux réalisés ne concourent pas à la production d’un immeuble neuf ou n’aboutissent pas à une augmentation de la surface de plancher de plus de 10 %. En cas d’inexactitude des mentions de l’attestation produite, vous-même et le prestataire serez désormais solidairement tenus au paiement du complément de TVA.

Le saviez-vous ?

Les travaux réalisés sur une période supérieure à 2 ans qui concourent à la production d’un immeuble neuf ou à augmenter la surface de plancher de plus de 10 % ne bénéficient pas de la TVA à 5,5 %.


Avant de vous lancer à fond dans votre projet, vous devez établir votre budget. Et, pour cela, faire le point sur tous les frais à engager, de l’achat lui-même aux frais de transaction, en passant par le coût réel du prêt. Sans oublier ce que vous aurez à payer après.

Autour du prêt :

En plus du remboursement du prêt et des intérêts, vous aurez à payer des frais de dossier, ainsi que la “garantie du prêteur”, qu’il s’agisse d’une hypothèque sur votre futur bien ou du ” privilège de prêteur de deniers “, autre forme de garantie qui revient moins cher que l’hypothèque. Tous ces frais, ajoutés au prêt, constituent le Taux effectif global (TEG). Sans oublier les assurances (assurance chômage, décès).

Les frais liés à l’achat :

  • Les frais les plus importants sont les frais de mutation qui incluent les honoraires du notaire, les taxes et les frais administratifs.
  • Si vous faites appel à un intermédiaire – agence immobilière, marchand de biens, etc. – pour acquérir votre futur logement, vous devrez acquitter des frais d’agence ou des honoraires.
  • S’il s’agit d’une construction neuve, il faut probablement compter le prix du terrain qui s’augmente des droits et taxes (TVA ou droits d’enregistrement), plus les participations d’urbanisme. Sans oublier les éventuels frais de bornage et/ou d’étude de sol.
  • Si vous faites construire, plusieurs taxes peuvent se rajouter à votre achat, réclamées par la commune ou le département. Plus les frais de raccordement aux réseaux divers.
  • Si vous financez votre achat par la vente d’un bien immobilier, n’oubliez pas que, désormais, l’impôt sur les plus-value est retenue à la base, c’est à dire au moment de la vente. C’est le notaire qui retient la somme à la source, c’est à dire lorsqu’il vous remet le chèque de la vente. En effet c’est lui qui est chargé par le Trésor de collecter cet impôt.

Entre les deux :

Attention à cette étape financièrement difficile où vous risquez d’avoir à payer encore un loyer tout en commençant à rembourser un prêt ou les premières échéances du coût d’une construction.
Le déménagement est un poste important. N’oubliez pas de demander plusieurs devis.

Les frais liés au bien acquis :

Une fois propriétaire, vous aurez certaines charges à payer mensuellement ou annuellement :
  • les charges de copropriété si vous achetez un appartement,
  • la taxe foncière et la taxe d’habitation,
  • la taxe ou la redevance d’enlèvement des ordures ménagères (généralement incluse dans la taxe foncière),
  • les assurances diverses, dont l’assurance multirisques-habitation.

Le saviez-vous ?

Vous devez prévoir tous les postes de dépense liés à votre achat immobilier. Vous devez également envisager les dépenses fixes liées au statut de propriétaire. Période difficile : devoir payer en même temps la fin d’un bail de location et le début du remboursement de prêt bancaire.


Pas toujours facile de s’y retrouver avec les multiples appellations de ces frais liés à l’achat d’un bien ! En fait, les frais de mutation recouvrent : les frais de notaire, les frais de déboursés (des frais administratifs liés à l’hypothèque ou autre garantie avancés par le notaire pour vous) et les droits et taxes payés au Trésor. Ces frais de mutation sont généralement estimés à 8 % du montant de l’achat pour de l’ancien et à 4 % pour du neuf.

Les frais de notaire

Le montant des honoraires de notaire est fixé par décret. Ces honoraires se répartissent en émoluments proportionnels et en émoluments fixes.

  • Les émoluments proportionnels : il s’agit notamment des frais de rédaction de l’acte. La base de calcul des émoluments proportionnels est la valeur du bien vendu. Le calcul se fait par tranches. A chaque tranche s’applique un coefficient.
    Si prêt il y a, c’est aussi le notaire qui rédige l’acte de prêt (attention ces frais sont différents des frais de dossiers perçus par l’organisme prêteur !).
  • Les émoluments fixes : ils rémunèrent les formalités effectuées par le notaire. Ils sont calculés sur la base d’une unité de valeur de 3,28 euros.

Les déboursés

Le notaire avance pour vous tous les frais de rémunération des différents intervenants et de plusieurs documents administratifs : 
  • salaire du conservateur des hypothèques,
  • coût des pièces d’Etat civil,
  • état hypothécaire,
  • certificat d’urbanisme,
  • extrait du cadastre.

Les droits et taxes payés au Trésor public

Les droits de timbre :

A compter du 1er janvier 2006, le droit de timbre est supprimé sur certains actes, dont la vente.

Droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière, ou TVA :

il existe deux sortes d’impôt de mutation selon que le bien est ancien ou neuf :

  • vente d’un bien ancien (achevé depuis plus de 5 ans ou deuxième vente dans les 5 ans de l’achèvement): l’impôt payé sur le prix de vente se décompose en une taxe de publicité foncière (3,60%), la taxe additionnelle au profit de la commune (1,20%), les frais d’assiette et de recouvrement au profit de l’Etat (2,50% de la taxe de publicité foncière) ainsi qu’une taxe nouvelle de 0,20% soit au total 5,09% ;
  • vente d’un bien neuf (vente en l’état futur d’achèvement ou bien achevé depuis moins de 5 ans ou logement assimilé à un logement neuf en raison de travaux importants) : la vente est alors soumise à la TVA de 19,6%, à la taxe de publicité foncière au taux de 0,60% et aux frais d’assiette et de recouvrement de 2,50% de la taxe de publicité foncière et à une taxe nouvelle de 0,10%, soit un total de 0,715%.

A retenir !

  • C’est au notaire, le jour de la vente, que vous acquittez tous les frais.
  • Il se charge ensuite de payer pour vous toutes les charges.
  • Il devra, ensuite, s’il y a lieu, vous rembourser le trop-perçu.

Avant d’acheter, mieux vaut se renseigner sur la taxe foncière afférente au bien. La taxe foncière est, avec la taxe d’habitation, un impôt local perçu chaque année par les collectivités territoriales.

Nouveau !

«Les impôts directs payés par un contribuable ne peuvent être supérieurs à 60 % de ses revenus» (Exrait de la loi de Finances 2006). Les impôts pris en compte sont :
– l’impôt sur le revenu,
– la taxe d’habitation,
– la taxe foncière,
– l’impôt sur la fortune.

Qui doit payer la taxe foncière ?

Tout propriétaire ou usufruitier d’un bâtiment (maison, appartement, construction) doit acquitter chaque année la taxe foncière. Pour l’année au cours de laquelle vous devenez propriétaire, si cela est prévu dans l’acte de vente, vous devrez rembourser la taxe foncière à l’ancien propriétaire au prorata des mois de présence.
Les logements sociaux affectés à l’habitation principale et nouvellement construits sont exonérés de la taxe foncière.
Sont exonérées les personnes bénéficiant de l’Allocation aux adultes handicapés (AAH) ou de plus de 75 ans ayant des revenus modestes (renseignez-vous auprès de votre mairie pour connaître le plafond de ressources).

Le calcul de la taxe foncière

Très complexe, ce calcul se fait sur la base de la valeur locative de l’immeuble (fixée par le service des impôts). Cette valeur locative est fonction de la situation de l’immeuble, de sa surface et des éléments de confort. A cette valeur locative, la municipalité applique un taux fixé en fonction de son budget prévisionnel. Puis un abattement forfaitaire est appliqué pour tenir compte des frais de gestion et d’entretien de l’habitation. Notons que c’est généralement avec la taxe foncière que vous payez la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Les exonérations temporaires possibles

– Les constructions nouvelles sont exonérées durant 2 ans. 
– Vous bénéficiez d’un ancien Prêt d’accession à la propriété (PAP) pour votre habitation principale ? Si ce PAP représente plus de 50 % de votre financement, et s’il s’agit d’une construction neuve, vous pourrez bénéficier d’une exonération durant 10 ans.
– Les constructions neuves à usage locatif financées à plus de 50 % par un PLA (Prêt locatif aidé) ou un ancien PAP sont susceptibles de bénéficier d’une exonération durant 15 ans.

Pour ces exonérations temporaires, renseignez-vous auprès de votre mairie ou de votre centre des impôts.

A retenir !

– La taxe foncière concerne l’habitant des lieux, propriétaire ou locataire.

– Avant l’achat, faites vous préciser le montant de la taxe foncière par le vendeur (avec justificatif).

– Sous conditions de ressources, la taxe peut être minorée.


Comme la taxe foncière, la taxe d’habitation est un impôt local. Elle s’applique sur toute habitation meublée. Elle alimente les budgets territoriaux : aménagements et équipements collectifs notamment.

Nouveau ! «Les impôts directs payés par un contribuable ne peuvent être supérieurs à 60 % de ses revenus» (Exrait de la loi de Finances 2006).

Les impôts pris en compte sont :

  • l’impôt sur le revenu,
  • la taxe d’habitation,
  • la taxe foncière,
  • l’impôt sur la fortune.

Qui doit payer la taxe d’habitation ?

Toute personne imposable qui, au 1er janvier de l’année, occupe le logement, qu’il s’agisse du propriétaire, du locataire ou occupant à titre gratuit. La taxe d’habitation est payable pour toute l’année en cours, même si vous vendez votre bien au cours de l’année.

Le calcul de la taxe d’habitation

Comme pour la taxe foncière, c’est la valeur locative cadastrale qui sert de base de calcul. Cette valeur locative (qui ne correspond pas forcément au loyer que vous payez) est calculée en fonction de la situation et de l’état de l’habitation. Sur cette base est appliqué un abattement en fonction du nombre de personnes à charge. La valeur locative, après abattement, devient la valeur locative nette. A cette valeur locative nette s’appliquent des taux votés par la commune, l’intercommunalité et le département.

Exonérations, plafonnements ou dégrèvements possibles

Tout dépend de votre revenu imposable. Les revenus faibles peuvent bénéficier de dégrèvement, voire d’une exonération partielle ou totale. Mais ces facilités ne vous seront accordées que s’il s’agit de votre habitation principale. Renseignez-vous auprès de votre centre des impôts ou de votre mairie.

A retenir !

  • La taxe d’habitation concerne l’habitant des lieux, propriétaire ou locataire.
  • Avant l’achat, faites vous préciser le montant de la taxe foncière par le vendeur (avec justificatif).
  • Sous conditions de ressources, la taxe peut être minorée.