Propriétaires bailleurs : quels sont les travaux que vous pouvez déduire ?

En tant que propriétaire bailleur, vous êtes ou vous allez être amené à réaliser des travaux dans les biens que vous mettez en location. Certains travaux sont déductibles de vos revenus et d’autres non. Faisons le point sur ce qui est déductible et ce qui ne l’est pas.

Les travaux déductibles

Les travaux dont le coût est déductible de vos revenus fonciers et dans certaines conditions de vos revenus globaux sont d’une manière générale les travaux qui permettent de maintenir le bien en état ou de l’améliorer dans certains cas. Seuls les travaux effectués pour les biens à usage locatifs sont éligibles, les travaux de la résidence principale ou de la résidence secondaire ne peuvent pas être déduits de vos revenus fonciers.

Les travaux d’entretien ou de réparation.

Il s’agit là des travaux qui permettent de maintenir votre bien en état : réflexion des peintures, changement des volets, ramonage de la cheminée, maintenance du circuit électrique, remise en état de la toiture, ravalement de façade ou encore le remplacement de la chaudière…

Les travaux d’amélioration

Les travaux d’amélioration sont en général considérés comme des travaux d’investissement donnant une valeur supplémentaire et ne sont donc pas considérés comme une charge déductible. Exception est faite toutefois pour les biens locatifs à usage d’habitation. Dans ce dernier cas, ces travaux d’amélioration pourront être déduits afin de favoriser l’amélioration de l’habitat. Il peut s’agir par exemple du remplacement du système de chauffage par un nouveau plus économe en énergie. Les dépenses d’amélioration de l’accueil de personnes handicapées peuvent aussi sous certaines conditions avoir un caractère déductible.

Les travaux non déductibles

Les dépenses dites récupérables

Quelque soit leur nature, les travaux dont la dépense est récupérable auprès du locataire ne peuvent bien entendu pas être déduits du revenu foncier. « Il peut en être ainsi des travaux nécessités par la réparation de dégradations imputables au locataire si ces travaux ont été financés grâce à une retenue sur le dépôt de garantie du locataire ou bien pris en charge par la garantie dégradations immobilière du contrat d’assurance GLI du propriétaire » précise Xavier Marchioni, co-fondateur du site jelouebien.com, spécialisé dans les services aux propriétaires bailleurs et aux agences immobilières. En revanche, « si les dépenses dites récupérables n’ont pu l’être auprès du locataire, elles deviennent alors déductibles » complète Xavier Marchioni.

Les travaux de construction

Les travaux de construction, d’agrandissement ou de reconstruction du bien ne sont pas déductibles. En effet, ils ne sont pas considérés comme une charge d’exploitation du bien mais comme une valeur supplémentaire donné au bien et donc éventuellement une augmentation des revenus que le propriétaire en tire, contrairement aux dépenses déductibles qui ont pour but de maintenir la valeur du bien.

Le régime de déclaration « micro »

Si le bailleur a opté pour la déclaration de ses loyers au régime dit du « micro-foncier » (possible si le total des loyers perçu est inférieur à 15000 euros par an), il ne peut déduire aucun travaux. En effet, ce régime prévoit une déduction forfaitaire de 30% des loyers. Ce régime est avantageux s’il y a peu de charges sur le bien mais peut être très pénalisant si l’on doit entreprendre de gros travaux d’entretien ou de réparation. A noter qu’il est possible de changer de régime d’imposition pour passer au réel. Cependant quand on opte pour le régime micro-foncier, on s’y engage pour 3 ans minimum, il faut donc bien réfléchir à la pertinence de ce choix en fonction des travaux prévisibles sur les 3 années à venir.

Quand le bailleur loue son bien en meublé, on parle de micro-bic, dans ce cas l’abattement forfaitaire est porté à 50%, voire à 72% pour des meublés de tourisme. Le réel est moins souvent choisi par les propriétaires car les obligations comptables sont bien plus contraignantes.

En conclusion, lorsqu’il entreprend des travaux le bailleur doit se poser la question de leur déductibilité car cela aura un impact important sur son impôt et ses prélèvements sociaux s’ils le sont et réduira le coût réel de ceux-ci. La déductibilité pourra aussi l’inciter à opter pour le régime réel s’il calcule que la déduction sera plus intéressant que l’abattement forfaitaire.