Le déficit foncier : vous n’hésiterez plus à investir dans un bien à rénover !

Il n’est jamais aisé de choisir l’investissement locatif idéal. De nombreuses caractéristiques vont vous encourager dans votre choix : localisation, proximité des commerces et services, agencement des pièces ou encore le prix du bien. En parlant de prix, il faut savoir qu’un bien à rénover peut s’avérer être une vraie mine d’or. En effet, les biens nécessitant des travaux de rénovation sont généralement moins chers et offrent de belles perspectives de rentabilité locative. Cette option offre également la possibilité de bénéficier d’une arme redoutable : le déficit foncier.

Acheter un logement avec des travaux à prévoir

Les travaux peuvent faire fuir certains mais raviront d’autres qui y voient une réelle opportunité de transformer un bien et d’augmenter sa rentabilité future.

En effet, le vendeur du logement, ayant conscience de l’état du bien, ne pourra pas le vendre au prix du marché. Ce qui représente un formidable levier de décote et augmentera votre pouvoir de négociation.

Il est conseillé de visiter votre future acquisition avec un entrepreneur que vous connaissez ou qui vous a été recommandé afin de chiffrer les travaux. Attention à bien sélectionner ce professionnel afin d’éviter des devis extravagants ou un manque de savoir-faire qui vous couterait cher à rattraper.

Ce devis vous permettra de négocier une ristourne auprès du vendeur mais également de bénéficier d’une déduction de ces travaux sur vos revenus fonciers et créeront un déficit qui réduira vos impôts.

Le déficit foncier c’est ultra-simple

Lorsque vous louez un appartement non meublé à un particulier, vous déclarez les revenus de cette location dans la catégorie des revenus fonciers. Si ces revenus sont inférieurs à 15 000€ sur l’année, vous entrez dans le régime du « micro-foncier » qui, comme pour la déclaration des salaires, vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire. Cependant, vous pouvez également opter pour le « régime réel » et déduire les vraies charges que vous avez remarquées. C’est le principe du déficit foncier !

Avec le régime « micro-foncier », l’administration fiscale va indiquer que vos charges représentent 30% de vos revenus locatifs. Soit, si vos revenus fonciers représentent 10 000€ à l’année, vous ne serez imposés que sur 7 000€.

Les charges déductibles de ce régime sont :

  • Les charges liées à votre bien : taxe foncière, charges de copropriété, primes d’assurance, intérêts et frais d’emprunts pour le financement des travaux
  • Les dépenses liées aux travaux effectués : dépenses d’entretien, d’amélioration du logement, de réparation… (les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement sont exclus du dispositif)
  • Les dépenses permettant d’améliorer le confort (isolation aux normes, installation chauffage central, diagnostics réalisés avant la location…)

Les principales conditions du déficit foncier

Lorsque vous souhaitez bénéficier du déficit foncier, plusieurs points sont à prendre en considération.

Pour commencer il y a une règle à respecter : vous vous engagez à louer votre bien. Il n’est pas autorisé de déduire des charges sur les travaux de rénovation effectués sur une résidence principale ou sur sa maison de vacances.

Attention à bien étudier les travaux éligibles au dispositif afin d’éviter les mauvaises surprises. Les modifications de surfaces et les reconstructions ne sont pas éligibles par exemple.

Pour finir, ce déficit foncier est uniquement applicable sur les logements louésnon meublés.