La délimitation du terrain

 

Qui dit délimitation du terrain dit généralement bornage. Le bornage consiste à définir la limite précise entre deux terrains mitoyens grâce à des repères (ou bornes). Cependant, si les deux propriétaires sont d'accord sur les limites respectives, ils peuvent clôturer sans avoir recours à l'opération préalable de bornage.

 

Le bornage amiable et le bornage judiciaire

En principe, le bornage est une opération amiable entre deux propriétaires mitoyens : vous pouvez le réaliser si vous connaissez parfaitement la limite entre les deux propriétés. Il est ensuite conseillé de déposer chez le notaire un écrit précisant l'accord passé.
Parfois, il est préférable de faire appel à un géomètre qui, à l'aide des actes de propriété et du plan cadastral, détermine l'emplacement des bornes délimitant la propriété de chacun. Il dresse un procès-verbal approuvé par les deux parties. Ce procès-verbal constitue un titre définitif que vous pouvez déposer chez le notaire aux fins de publication à la Conservation des hypothèques : l'acte ne pourra ainsi plus être contesté par d'éventuels propriétaires successifs.
Vous ne parvenez pas à un accord quant à la délimitation des terrains ? Le juge du tribunal d'instance est alors saisi ; il nomme un géomètre-expert qui procède à la délimitation et le juge ordonne la pose des bornes.
A l'amiable ou judiciaire, les frais de bornage sont supportés pour moitié par les deux propriétaires.
Le bornage est généralement l'opération qui précède la construction d'un élément de séparation.

A noter : c'est à partir de la ligne séparative que l'on calcule à quelle distance on est en droit de construire un bâtiment. Sauf règlement d'urbanisme local contraire, la distance minimale est de 3 mètres. En fonction de la hauteur du bâtiment, la distance pourra être supérieure puisque égale à la moitié de la hauteur de la construction.

 

La clôture séparative

Pour revenir à la clôture séparative, elle peut être un mur, une porte, un portail, un ouvrage à claire-voie, des pieux, une palissade, un grillage, des barbelés…

Chacun a le droit d'enclore son terrain (attention, ladite clôture nécessite peut-être une Déclaration préalable de travaux) en respectant la limite séparative mais, bien sûr, mieux vaut s'entendre pour réaliser ensemble cet ouvrage, un mur par exemple. Ce mur devient alors "mitoyen" et il est la propriété de chacun pour moitié. Les frais d'édification sont supportés à valeur égale par chacun des voisins. Il est ensuite préférable d'officialiser cette mitoyenneté sous seing privé ou devant notaire. Si l'un des voisins est seul propriétaire du mur séparatif, l'autre peut demander à ce que ce mur, moyennant finances, devienne mitoyen.

La clôture mitoyenne doit respecter les droits de chacun et notamment les droits de passage : il sera donc peut-être nécessaire d'ouvrir par exemple une porte dans le mur.
Chacun des propriétaires possède des droits identiques sur le mur mitoyen, et chacun peut construire contre le mur, avec l'accord de son voisin. Si l'un peut surélever le mur sans l'accord de l'autre, il doit cependant ne pas le priver de ses avantages (l'ensoleillement par exemple).

Attention : une haie n'est pas considérée comme " clôture " et est soumis à des règles spécifiques : si l'un des deux propriétaires décide de planter une haie, il doit le faire à 0,50cm des bornes, et la haie ne pourra dépasser 2m de haut. Si la plantation est destinée à dépasser 2m de haut, elle doit être plantée à 2m de distance de la limite séparative. Ces règles de plantation font partie des servitudes liées à la mitoyenneté.

 

Les litiges de mitoyenneté

A qui appartient le mur qui sépare deux propriétés ? Cette question est l'une des principales causes de litige entre voisins.
En l'absence de titre de propriété de l'un ou l'autre concernant un mur séparatif, il est réputé mitoyen. A vous, alors, de prouver que vous en êtes l'unique propriétaire si vous l'avez, seul, entretenu pendant trente ans (c'est la prescription trentenaire). Ou, à l'inverse, à vous de prouver que l'ayant entretenu aussi bien que votre voisin pendant trente ans, le mur est devenu mitoyen. Avec des nuances en fonction de la hauteur du mur qui peut être mitoyen pour une partie et privatif pour une autre partie.
Le litige trouve d'emblée sa solution lorsque le mur montre un signe extérieur de propriété : une pente inclinée d'un côté au sommet, un chaperon, un filet ou un corbeau…

 

A retenir !

Le bornage peut s'effectuer à l'amiable. Vous devez concrétiser cet accord avec votre voisin dans un acte à déposer chez un notaire. Un géomètre peut aussi procéder à ce bornage s'il y a risque de litige.