Le contrat de construction est généralement séduisant car vous avez un interlocuteur unique. Et qui s'occupe de tout pour vous. Ou presque. Vous devrez, de toute façon, travailler en étroite collaboration avec l'entreprise de construction choisie pour finaliser votre projet.

La visite préliminaire

Avant la signature du contrat, vous aurez visité le terrain avec le constructeur, afin qu'il étudie la nature du sol, l'implantation de la maison, les travaux de préparation du terrain. Par exemple, en fonction de la qualité du sol, sera-t-il possible de faire un sous-sol ?
Il s'agit en fait de déterminer, en plus du coût de la construction indiquée au catalogue et du coût d'une éventuelle personnalisation, le montant des divers aménagements : fondations, raccordements, adaptation du terrain... C'est ce prix-là qui sera indiqué au contrat.

Les démarches

Avant de conclure ce contrat de construction, vous avez obligation de procéder à certaines démarches : permis de construire, éventuelle demande de prêt, demandes de branchements divers (gaz, eau, électricité...). Il vous est cependant possible de déléguer par contrat certaines de ces démarches au constructeur que vous avez choisi. Démarche non moins importante : prendre une assurance dommages-ouvrage, que ce même constructeur peut d'ailleurs aussi souscrire pour vous.

Précision : Le contrat le plus classique est le contrat forfaitaire avec fourniture de plan : la société de construction à laquelle vous faites appel se charge de tout, de la création à la réalisation. Mais il existe un autre type de contrat, le contrat sans fourniture de plan, cas de figure où un groupement d'entreprises assure la seule réalisation, les plans étant apportés par vous. 

A retenir !

• Ne signez pas les yeux fermés !
• Rendez-vous d'abord sur le terrain pour vous faire tout expliquer.
• N'oubliez pas de contracter une assurance dommages-ouvrage avant le début des travaux.

Les mentions et annexes obligatoires

Le Contrat de construction de maison individuelle sur plan (CCMI) est réglementé par le Code de la construction et de l'habitation (art. L.231-1 et suivants, R.231-1 et suivants).
 

Certaines mentions sont obligatoires :

• le terrain : adresse, surface, désignation cadastrale, titre de propriété (ou tout autre acte qui vous octroie des droits sur le terrain, promesse de vente par exemple) ;
• les délais : avec date d'ouverture du chantier, délai d'exécution des travaux et pénalités en cas de retard de livraison ;
• le coût global de l'ouvrage et l'échelonnement des paiements. Le contrat peut prévoir une clause de révision de prix en cours de chantier : même si cette clause est très encadrée par la législation, vous avez tout intérêt à en discuter avec lui ;
• les garanties : justificatif de garantie de responsabilité décennale, justificatif de garantie facultative de remboursement (il s'agit d'un contrat passé par le constructeur auprès d'une banque ou d'une compagnie d'assurance : en cas de défaillance de sa part, les sommes que vous aurez versées avant l'ouverture du chantier vous sont remboursées) et garantie de livraison (à prix et à délais convenus).
• la notice descriptive de la construction conforme à un modèle fixé par arrêté. Elle précise les caractéristiques techniques, travaux d'équipement intérieur et extérieur indispensables à l'implantation et à l'utilisation de la maison, les raccordements. Les éléments qui ne sont pas compris dans le prix de base doivent être détaillés et chiffrés. Elle s'accompagne de plans ;
• l'indication d'obtention du permis de construire ;
• les modalités de financement, la nature et le montant des prêts ;
• la référence de votre assurance dommages-ouvrage ;
• les conditions suspensives ;
• la notice d'information rédigée par les services du ministère chargé du Logement qui vous explique toute la réglementation.

Les mentions interdites

Le Constructeur de maisons individuelles ne peut impunément rajouter des clauses fantaisistes au contrat. Il ne peut par exemple s'occuper pour vous de trouver un prêt, à moins que vous ne l'en chargiez expressément. Il lui est aussi interdit de subordonner le remboursement du dépôt de garantie à l'obligation pour vous de justifier du refus de plusieurs demandes de prêt. Un seul refus suffit
L'indication de causes de retard autres que les intempéries ou un cas de force majeure est nulle. Le constructeur ne peut non plus subordonner la remise des clés au paiement intégral (et ainsi vous priver de consigner les sommes restant dues lorsque des réserves sont faites à la réception des travaux).

A retenir !

C'est le contrat le plus classique. Vérifiez que le contrat est bien réglementaire.

Le délai de réflexion

Le contrat de construction que vous avez signé vous est envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception. Peut-être estimez-vous vous être décidé trop vite ou un imprévu remet-il en cause votre projet... Vous bénéficiez d'un délai de réflexion de sept jours pour revenir sur votre décision. Ce délai court à compter de la première présentation du courrier. Durant ce laps de temps, vous pouvez signifier au constructeur la résiliation du contrat par lettre recommandée avec accusé de réception.

Les autres causes de résiliation du contrat

Les conditions suspensives et autres causes de résiliation les plus courantes :

• l'échec de l'achat du terrain,
• le refus de permis de construire ( pour raisons de règlement d'urbanisme ou parce que votre projet est non conforme),
• le refus des prêts,
• l'absence des garanties obligatoires pour le constructeur (garantie de livraison, assurance responsabilité...),
• la non-obtention, pour vous, d'une garantie dommages-ouvrage.

A retenir !

Vous avez 7 jours pour vous rétracter après signature du contrat. Il est capital de prévoir les conditions suspensive (obtention du prêt, signature pour l'achat du terrain...).

Premier versement

Vous ne devez rien payer avant la signature du contrat de construction. Au moment de la signature, vous réglez 3 % du prix. Mais cette somme est bloquée sur un compte spécial, ouvert à votre nom par un organisme financier habilité. Si le constructeur a souscrit la caution solidaire d'un organisme (garantie de remboursement), c'est 5 %, plus 5 % au moment du permis de construire.

Ne jamais payer plus qu'il n'est construit

Les paiements s'échelonnent en suivant l'avancement des travaux :

• à la signature du contrat : 3 % (ou 5 % si le constructeur a une garantie de remboursement),
• à l'obtention du permis de construire : 10 % (si le constructeur a une garantie de remboursement),
• à ouverture du chantier : 15 %,
• à l'achèvement des fondations : 25 %,
• à l'achèvement des murs : 40 %,
• à la mise hors d'eau : 60 %,
• à l'achèvement des cloisons et mise hors d'air : 75 %,
• à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage : 95 %.

Les 5 % restants sont à payer à réception ou huit jours après celle-ci si vous effectuez vous-même la réception (sans vous faire assister d'un professionnel). Sauf bien sûr si vous émettez des réserves. Les 5 % seront alors payables dès la levée des réserves.
Le constructeur peut vous appliquer des pénalités de retard de paiement : elles sont plafonnées par décret à 1 % par mois calculé sur les sommes non réglées.

A retenir !

Vous payez les échéances à chaque étape importante de la construction. Attention avant de verser les 5 % restants ! Ne les payez que lorsque toutes les réserves ont été levées.

Lorsque vous faites appel à un Constructeur de maisons individuelles, vous pouvez conclure avec lui un contrat « avec fourniture de plans » ou « sans fourniture de plans ». C'est le cas lorsque vous demandez à un architecte de créer votre maison. Le Constructeur de maisons individuelles réalisera les travaux à partir des plans de votre architecte.

Les obligations et mentions interdites

Elles sont quasiment identiques au contrat avec fourniture de plans. Prix forfaitaire, descriptif technique, notice d'information, assurances, délais de réflexion, clauses suspensives...
La meilleure solution pour tout savoir sur le « bon » contrat sans fourniture de plans est de vous procurer la notice descriptive conforme au modèle type fixé par l'arrêté du 28 novembre 1991. Vous pouvez obtenir ce texte au Journal Officiel (http://www.journal-officiel.gouv.fr/) ou par l'ADIL (Agence départementale de l'information sur le logement) de votre département (recherchez en l'adresse à partir du site Internet de l'ANIL : http://www.anil.org/).

Les spécificités du contrat sans fourniture de plans

Si l'échelonnement des paiements doit être prévu au contrat, les pourcentages ne sont pas imposés. Sauf quand il s'agit du solde de 5 % à payer à la réception. Vous devez cependant vérifier de ne pas avoir à payer, pour chaque tranche de travaux, plus qu'il n'est construit !

A retenir !

Un modèle type de contrat sans fourniture de plans a été publié par l'administration. Ce modèle peut vous servir de référence. Ne payez pas les 5 % restants tant que les réserves n'ont pas été levées.