Vieux de plus de 60 ans, le permis de construire méritait une nouvelle jeunesse. C'est chose faite et la nouvelle réforme rentrera en vigueur le 1er juillet prochain. Fruits du travail de Gilles de Robien, ancien ministre de l'Équipement, des Transports, de l'Aménagement du territoire, du Tourisme et de la Mer, les principales modifications visent à clarifier et simplifier les procédures, notamment à l'usage des particuliers.

Plus que 3 régimes d'autorisation

Fini l'imbroglio des 11 régimes d'autorisation et les 5 déclarations en vigueur jusqu'à maintenant ! Désormais, tous sont fusionnés en seulement 3 permis :

• Permis de construire
• Permis d'aménager
• Permis de démolir

et une unique déclaration préalable.

Des champs d'application redéfinis

Ainsi, les constructions temporaires (cirques, foires, etc.) et les infrastructures (routes, ponts, digues, etc.) dont la construction nécessitait autrefois une autorisation, seront dispensées de toute formalité.

Quant aux constructions inférieures à 20 m2 hors œuvre brute ou celles de moins de 2 m2 et de plus de 12 m de haut, elles ne seront soumises qu'à une simple déclaration préalable. Enfin, le permis de démolir ne concernera plus que les bâtiments protégés au titre du patrimoine urbain ou architectural.

Des délais raccourcis

Côté délais, la durée d'instruction des dossiers ne pourra plus être prolongée par l'administration. Elle est désormais fixée à un mois pour les déclarations, deux mois pour les maisons individuelles et trois mois pour les autres projets.
Si le temps nécessaire au traitement du dossier excède le délai imparti, l'administration est tenue d'en informer le demandeur dans le mois suivant le dépôt de la demande. Sans quoi, si le délai n'est pas respecté, le permis est considéré comme tacite.

Une formule plus souple

Parmi les autres grandes mesures qui feront la différence, on retiendra aussi la possibilité de faire ses déclarations en deux temps : tout d'abord les grandes lignes du projet qui doivent inclure notamment l'implantation, la hauteur et les volumes, puis, à l'achèvement des travaux, l'ensemble des détails architecturaux.

Encore plus pratique avec Internet

Plus de problème non plus avec des réclamations à répétition de pièces manquant au dossier ! Un décret en arrête maintenant fermement la liste.
Mieux encore, vous pourrez faire passer ces éléments à qui de droit par Internet, tout comme vous pourrez télécharger au préalable les formulaires de demande de permis de construire... Vive l'ère électronique !

La construction ou la rénovation que vous envisagez doit s'intégrer dans l'environnement, respecter des règles de salubrité, de sécurité et d'urbanisme. D'où ce fameux permis de construire qui valide officiellement votre projet après vérification de sa conformité. C'est donc une étape importante qu'il s'agit de bien préparer.
Quel formulaire devrez-vous remplir : la demande de permis de construire ou la déclaration préalable de travaux ? Tout est fonction des travaux envisagés.

Le permis de construire (art. R. 421-1 du Code de l'urbanisme)

Le permis de construire est obligatoire pour toute construction d'un bâtiment neuf, mais aussi pour certains travaux sur des bâtiments existants s'ils en changent la destination (faire d'un logement un bureau en change la destination), s'ils modifient l'aspect extérieur ou le volume de l'habitation, s'ils créent des niveaux supplémentaires.
Rajouter une fenêtre en façade, faire construire une grande véranda, créer une mezzanine...sont quelques exemples de travaux soumis à permis de construire.

La déclaration préalable de travaux (art. L. 422-2 ou L. 441-2 du Code de l'urbanisme)

La déclaration préalable de travaux est une procédure allégée qui concerne les travaux :

• qui ne changent pas la destination d'une construction (attention : faire d'un grenier une habitation en change la destination...),
• qui ne créent pas de surface nouvelle de plancher ; s'il s'agit d'une construction existante, la surface de plancher hors oeuvre brute (SHOB) ne dépasse pas 20 m² (la SHOB étant la somme des surfaces de plancher de chaque niveau),
• qui modifient l'aspect extérieur du bâtiment (pose de capteurs solaires, réfection du toit, fermeture d'un balcon, ouverture d'une fenêtre, par exemple). Vous devrez également faire une déclaration préalable pour ravaler une façade ou construire une piscine non couverte.

Pas de déclaration du tout (Art. R. 421-1 du Code de l'urbanisme)

Certains travaux, de faible importance, sont dispensés non seulement de permis de construire mais aussi de déclaration préalable :

• les terrasses dont la hauteur au-dessus du sol n'excède pas 0,60 m (attention, pour une terrasse sur un toit il y a demande préalable),
• les murs d'une hauteur inférieure à deux mètres (si ce ne sont pas des murs de clôture), un mur coupe-vent par exemple,
• les ouvrages dont la surface au sol ne dépasse pas 2 m^² et dont la hauteur est de 1,50 m maximum au-dessus du sol.

A retenir !

Le permis de construire est obligatoire pour : pour du neuf, pour de l'existant s'il change de destination, pour des ajouts de plus de 20 m^², pour certaines modifications d'aspect extérieur. Architecte, maître d'œuvre ou entrepreneur vous diront s'il vous faut un permis de construire ou si une Déclaration préalable de travaux suffit.

La déclaration préalable de travaux n'est pas une simple formalité. Et vous devez impérativement attendre l'aval de la mairie avant d'entreprendre les travaux si vous ne voulez pas être obligé de détruire ce que vous avez construit. Pour les travaux concernés par une déclaration préalable l'intervention d'un architecte n'est pas obligatoire.

La demande de déclaration préalable

Le formulaire spécifique de déclaration préalable (Cerfa n° 10073.01) est à retirer à la mairie. Il est également accessible sur Internet par le " Guichet des formulaires " du ministère de l'Equipement, des transports et du logement (http://www.equipement.gouv.fr/). Vous pouvez également le télécharger sur notre site ; il se trouve dans la rubrique " Télécharger les formulaires". Vous devrez le remplir en trois exemplaires et l'envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si vous choisissez de déposer directement votre dossier à la mairie, un reçu vous sera délivré.
La demande précise l'identité du demandeur, la situation et la superficie du terrain, la nature et la destination des travaux, la densité des constructions existantes ou à créer.

Pour étayer votre demande, vous devez produire :
- un plan de situation du terrain,
- un plan-masse de la construction et un dessin montrant l'aspect extérieur du bâtiment avec les modifications envisagées,
- une photo de l'existant.

A retenir!

Soyez en règle et n'oubliez pas de monter un dossier de déclaration de travaux si vos travaux l'exigent. Adressez-vous à la mairie.

L'obtention de la déclaration préalable

Le délai de traitement de votre demande est de un mois. Passé ce délai, si l'administration n'a pas fait connaître son désaccord, l'autorisation est tacitement accordée. Le délai d'obtention est porté à deux mois s'il s'agit d'un secteur sauvegardé nécessitant l'intervention d'un architecte des Bâtiments de France. Tout refus doit être motivé.
Les travaux doivent être effectués dans les deux ans qui suivent l'autorisation et ne pas être interrompus pendant plus de un an.
Attention : avec une déclaration préalable vous devrez acquitter la taxe locale d'équipement et éventuellement des autres taxes d'urbanisme. Tout ceci est précisé par la mairie dans la déclaration.

Avant de lancer des travaux de construction ou de rénovation importants, vous devez obtenir un permis de construire. C'est en vous faisant aider par des professionnels que vous monterez un dossier " en béton " ! Et n'oubliez pas de respecter les délais de validité, sinon tout est à refaire.

Constituez votre dossier

Récupérez le formulaire de demande de permis de construire (Cerfa n°46-0399 ou Cerfa n°46-0398 pour une maison individuelle). Vous pouvez l'obtenir à la mairie ou sur Internet, par le " Guichet des formulaires " du ministère de l'Equipement, des transports et du logement (http://www.equipement.gouv.fr/) ou sur notre site. Sur ce formulaire, portez les renseignements demandés du type identité du demandeur, situation et superficie du terrain, nature et la destination des travaux, la densité des constructions existantes ou à créer...

A ce formulaire, vous adjoindrez :

• un plan de situation du terrain (orientation, voies de desserte),
• un plan de masse de la construction ou de la rénovation (dimensions, hauteur, raccordements, accès...) que vous dessinez en vous appuyant sur le document fourni par le cadastre et représentant la parcelle,
• le plan des façades,
• des vues, en coupe, de l'implantation,
• un document graphique d'impact du projet sur le paysage existant afin de prouver son intégration dans l'environnement,
• des photos permettant de situer le terrain dans le paysage proche et éloigné.

Architecte ou pas ?

Le recours à un architecte est obligatoire lorsque la Surface hors d'œuvre nette (SHON) de la construction neuve est supérieure à 170 m2. Cette SHON est la somme des surfaces de plancher de chaque niveau, déduction faite des surfaces non aménageables. S'il s'agit d'une extension, la somme de l'existant et de l'extension dépassant 170m2 nécessite aussi le recours à un homme de l'art. Le changement de destination d'un bâtiment peut également rendre la présence d'un architecte obligatoire.
A moins de 170 m2 donc, pas besoin d'un architecte. Cependant, mieux que vous, il connaît les contraintes administratives, il sait adapter des plans au relief du terrain. L'architecte sait aussi mettre en espaces vos desiderata : rien ne vous empêche de lui soumettre des plans qui lui serviront de base de travail.
Vous pouvez également vous faire conseiller gratuitement par un CAUE (Conseils d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement). Ces associations sont présentes dans quatre-vingt-huit départements.

La suite

Déposez votre dossier en quatre exemplaires à la mairie (un reçu vous sera délivré) ou envoyez-le en recommandé avec accusé de réception. S'il manque une pièce au dossier, elle doit vous être réclamée dans les quinze jours qui suivent son enregistrement.

Le permis de construire est délivré dans les deux mois suivant l'enregistrement du dossier (sauf s'il s'agit d'un site classé par exemple). Au-delà du délai, si aucune réponse ne vous a été adressée, le permis est tacitement accordé.

Ayant obtenu un permis de construire, vous devez payer la taxe locale d'équipement et les taxes d'urbanisme appliquées dans la commune.
Le permis est valable deux ans : vous devez lancer les travaux dans ce délai, sinon le permis sera périmé (vous pouvez cependant demander une prolongation). Et si vous interrompez les travaux durant plus de un an, vous perdez votre permis de construire, même si les deux ans de droits ouverts ne sont pas écoulés.

Au moment du début des travaux, il est impératif de remplir un formulaire de déclaration d'ouverture de chantier (Cerfa n°46.0394) à récupérer en mairie ou sur Internet par le "Guichet des formulaires" du ministère de l'Equipement, des transports et du logement (http://www.equipement.gouv.fr/). Vous devez l'envoyer dûment complété à la mairie par lettre recommandée avec accusé de réception.

En cas de refus

Si l'administration vous refuse le permis de construire, elle doit motiver sa décision, afin de vous permettre de vous mettre en conformité et de présenter à nouveau votre demande.
Si vous décidez de contester ce refus, c'est un recours (gratuit) auprès du maire ou du préfet que vous formulez, par lettre recommandée avec accusé de réception. Et cela dans un délai de deux mois après notification du refus.

L'administration persiste dans son refus ? Si vous vous sentez dans votre droit, vous pouvez initier un recours contentieux auprès du tribunal administratif. En parallèle, une bonne solution est de prendre contact avec le Médiateur de la République, parfaitement compétent dans ce type de dossier. 

A retenir !

• Votre dossier de demande doit contenir tous les plans de la construction prévue.
• Le recours à un architecte est obligatoire si la construction dépasse 170 m2.
• Vous pouvez contester un refus de permis de construire.

Dernière ligne droite, faire approuver les travaux par l'administration compétente. Le certificat de conformité est l'indispensable touche finale.

Un dernier formulaire à remplir

Trente jours, c'est le délai dont vous disposez à la fin des travaux pour faire une déclaration d'achèvement des travaux. Le formulaire (fourni en même temps que le permis de construire) est à remplir en trois exemplaires et à retourner en lettre recommandée avec accusé de réception.

Comment cela se passe-t-il ?

Un agent de la commune ou de la Direction départementale de l'équipement (DDE) vient alors constater sur place la conformité des travaux au permis de construire. Si tel est le cas, le certificat de conformité vous est délivré. Si les travaux ne sont pas conformes, vous serez obligé de refaire les éléments litigieux... avant d'obtenir ce certificat.
Notez que l'administration est en droit de contrôler les travaux non seulement pendant la durée du chantier, mais jusqu'à deux ans après l'achèvement des travaux.

Le saviez-vous ?

En fin de construction, un agent de l'administration vérifie l'adéquation de l'ouvrage au permis de construire attribué. La vérification peut s'effectuer durant deux ans après la fin des travaux. Si les travaux ne sont pas conformes, vous êtes obligés de les refaire.

L'affichage du permis de construire

Dès que vous obtenez le permis de construire, vous devez installer sur les lieux un panonceau d'au moins 80 cm de côté reproduisant le numéro du permis de construire, le nom du propriétaire, la date et la nature des travaux entrepris. Cet affichage, présent aussi en mairie, permet d'informer le public.

Comment contester ?

A partir de cet affichage, toute personne considérant ce permis comme illégal peut le contester durant deux mois. Il suffit d'un simple recours administratif auprès de la mairie. Ce recours donne lieu à information du bénéficiaire du permis de construire. Si le recours administratif est inefficace, reste le recours contentieux auprès du tribunal administratif.
L'administration peut également revenir sur sa décision durant deux mois si elle détecte une erreur dans l'attribution du permis de construire.

A retenir !

• Dès l'obtention du permis de construire le propriétaire doit l'afficher sur le terrain.
• Toute personne qui estime ce permis de construire illégal peut le contester.