Dossier : L'autoconstruction : les démarches jusqu'au permis de construire

Le choix de l’autoconstruction n’est pas anodin. S’il permet une certaine liberté dans le choix des matériaux et équipements, il implique de nombreuses démarches. Batirenover fait le point sur les différentes étapes qui mènent au permis de construire.

Pourquoi l'autoconstruction ?

L'autoconstruction offre la possibilité de bâtir sa maison idéale, d'y intégrer les équipements que l’on souhaite et qui ne sont pas forcément proposés par les constructeurs de maisons individuelles par exemple. Cette solution laisse à chacun la liberté du choix des matériaux et des techniques, comme le mode de chauffage, le crépi extérieur de la maison, ou la surface de la terrasse, afin d'avoir la maison dont on rêve.

Les avantages et les inconvénients

L'autoconstruction demande toutefois une mûre réflexion, bien en amont des travaux. Cette solution est moins chère parce qu'il n'y a pas ou très peu de budget main d'oeuvre. Une maison autoconstruite coûte 50% à 60% de moins qu'avec un constructeur, avec en outre le libre choix des équipements. La contrepartie est qu'il faut s'occuper de tout. Il ne faut pas perdre de vue que des travaux réalisés par un professionnel sont assurés et donnent une garantie en cas de problème ultérieur. Une maison autoconstruite ne bénéficie pas de garantie décennale. En outre, il n’est pas possible de souscrire à une assurance « dommage ouvrage », qui couvre l’habitation en cas de sinistre ou de catastrophe naturelle en cours de chantier. La conséquence est que la maison ne peut pas être vendue avant 10 ans, car l’ancien propriétaire est tenu d’indemniser en totalité le nouveau en cas de sinistre. Et un chantier d’autoconstruction peut être assez long, tandis que les entreprises de construction sont tenues à des délais et ont des pénalités de retard à payer. Il est donc fortement conseillé de souscrire à une très bonne assurance responsabilité civile avant de se lancer dans les travaux afin d’être protégé sur le chantier.

L'importance du terrain

La recherche puis l'achat du terrain est la première étape. La superficie de celui-ci dépend de la surface habitable que l'on souhaite. En effet, le Coefficient d’Emprise au Sol restreint la surface construite d'une parcelle et le Coefficient d'Occupation du Sol limite la densité de construction admise sur un terrain. Chaque coefficient est déterminé par la commune où se situe la future construction, ces renseignements doivent être pris à la mairie.

La validation du plan

Le plan de la future habitation est très important, l'obtention du permis de construire en dépend. S'il n'est pas assez clair ou pas à la bonne l'échelle, par exemple, il a de fortes chances d’être rejeté. D'autres facteurs administratifs rentrent en compte comme le PLU (le plan local d'urbanisme), c'est à dire les exigences propres à la commune, qui peuvent imposer un type de couverture, telle tuile ou telle ardoise, ou un style de menuiseries extérieures, par exemple.

L'architecte, faire appel à lui ou pas

On peut se passer des services d'un architecte si la SHON est inférieure à 170m². Il s'agit de la surface hors-oeuvre nette qui correspond à la surface habitable à laquelle l’épaisseur des murs s’ajoute. Dans ce cas, on peut concevoir son plan soi-même, mais cela demande des qualités de dessinateur ou la capacité à se servir d'un logiciel adéquat.
On peut faire appel à un architecte pour qu’il réalise le plan. Il peut être aussi sollicité pour servir d’intermédiaire avec la mairie et se renseigner par exemple sur les exigences du PLU. Quoiqu’il en soit son intervention est obligatoire si la surface est supérieure à 170m². Pour un plan simple, il faut compter environ 700€ et avec les démarches en plus, environ 1 000€.
Chaque département a son CAUE, Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement. Un architecte conseil est à la disposition de toute personne qui a besoin d’être informée. Il s’agit d’un service gratuit. Si vous souhaitez construire à proximité d'un bâtiment classé, dans ce cas, la personne habilitée à valider le plan est un architecte des Bâtiments de France.

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Dépôt du permis de construire

Une fois le plan validé par un architecte, il ne vous reste plus qu’à déposer le dossier de permis de construire à la mairie. Selon les communes, il doit être remis en 4 ou 5 exemplaires. Le délai d’attente est environ de deux mois.