Si vous voulez que votre projet soit bien ficelé et pouvoir discuter avec profit avec les professionnels, commencez par prendre le temps de la réflexion sur vous-même et sur votre bien. Ce sera du temps gagné par la suite.

Ne vous précipitez pas

La banque réclame des devis pour consentir les crédits dont vous avez besoin ? Vous êtes en location, et vous êtes pressé d'en avoir fini, pour des raisons financières ? Ces deux raisons poussent plus d'un candidat à aller trop vite. Pour une rénovation, vous rencontrez les entreprises afin d'avoir des devis, et tout est bouclé dans la quinzaine. Mais une fois les orientations données à la va-vite, il sera ensuite difficile de redresser la barre et vous perdrez du temps et de l'argent.

Analysez votre bien et vos habitudes de vie

Observez votre maison, comprenez son histoire. Listez les raisons pour lesquelles vous l'aimez : si vous touchez à ces éléments, elle perdra son âme. Reniflez votre terrain : quelle vue offre-t-il, quelle est sa configuration, son exposition, son environnement, est-il en pente, etc ?.
Réfléchissez sur vous-même, votre famille et votre mode de vie : combien de pièces faut-il, doit-on envisager une grande cuisine pièce à vivre ou une kitchenette, vivez-vous dehors ou dedans, recevez-vous beaucoup d 'amis, etc ?.
Confrontez ces deux réflexions, pour voir comment maison et habitants pourront vivre ensemble, en tirant parti des forces et des faiblesses des deux points précédents.

Contactez le CAUE

Demandez conseil au CAUE (Conseil d'architecture, d'urbanisme et d'environnement) de votre département, en apportant des photos et tous les documents concernant la maison ou le terrain. C'est gratuit. Le CAUE vous aidera également à monter un dossier de permis de construire qui tient la route.

Pour implanter votre construction, vous devez vous assurer que vous n'êtes pas chez le voisin et que vous n'entravez pas un droit de passage. Et gardez vos distances !

Où commence, où finit votre terrain ? Le bornage

Le cadastre est avant tout un instrument fiscal. Ses indications concernant les limites de propriété ne sont donc pas fiables à 100 %, et elles n'ont aucune valeur juridique. La seule façon de connaître la superficie et les limites de votre terrain est le bornage par un géomètre-expert. Cela vous évitera de construire chez le voisin. 

Votre voisin peut-il passer chez vous ?

Votre terrain est peut-être l'objet d'un droit de passage (c'est ce qu'on appelle une servitude) : par exemple, un éleveur peut avoir le droit de traverser devant chez vous pour mener paître ses vaches dans son champ. Ce droit est parfois mentionné dans l'acte de vente : interrogez votre notaire, et menez une petite enquête auprès des voisins. Le droit de passage peut être automatique, lorsqu'une parcelle mitoyenne est enclavée (elle n'a aucun accès à la voie publique).

 Pouvez-vous "plonger" des regards indiscrets chez le voisin ?

Non. Même si vous avez reçu toutes les autorisations administratives, votre voisin peut contester une construction ou une modification, lorsque les distances minimales prévues par le code civil pour les "jours et vues" ne sont pas respectées. Attention notamment en cas de création de terrasse ou de percement de porte ou de fenêtre ! Renseignez-vous auprès de votre notaire. 

Pouvez-vous construire n'importe où ?

Non. D'après le code de l'urbanisme, vous devez respecter une distance égale à la moitié de la hauteur de la construction, avec un minimum de 3 mètres, par rapport à la limite séparative du voisin. Dans certains cas, vous pouvez construire en limite séparative, mais certains PLU (ancien POS) peuvent aussi être plus contraignants.

Étudiez attentivement les documents d'urbanisme consultables en mairie ou à la DDE : Le PLU (Plan Local d'Urbanisme), l'ancien POS, fixe les contraintes attachées à votre terrain.

Qu'est-ce que le PLU ?

Le Plan d'Occupation des Sols (POS) est progressivement remplacé par le Plan Local d'Urbanisme (PLU). Il s'agit des plans d'aménagement de la commune, sur lesquels vous verrez si votre terrain est constructible, et dans quelles conditions.

Le découpage en zones

Le territoire de la commune est divisé en zones, affectées sur le PLU d'une initiale qui se retrouve aussi sur le certificat d'urbanisme :

• U (zone urbaine): la zone est constructible.
• AU (zone à urbaniser) : elle sera constructible à terme.
• A (zone agricole), et N (zone naturelle et forestière): vous ne pouvez pas construire, sauf des bâtiments agricoles en zone A.

Le PLU intègre, en plus, les projets d'aménagement: zones d'aménagement concerté (ZAC), espaces publics, etc., et le plan de prévention des risques naturels (avalanches, inondations...), s'il existe.

Une information sur les servitudes administratives

Vous y trouverez les servitudes d'utilité publique : passage des canalisations de gaz, lignes à haute tension, servitudes aériennes (lignes électriques, téléphoniques, etc.). Vous verrez si votre terrain est frappé d'alignement, s'il est proche d'une zone protégée ou d'exposition au bruit (voisinage d'un aéroport).

Le coefficient d'occupation des sols (COS)

Le COS permet de calculer la surface constructible (y compris le bâtiment existant) sur votre parcelle. Prenons en exemple un terrain de 800 m2 : un COS de 0,25 permet de construire 200 m2 (800x0,25) de surface hors œuvre nette (SHON).

Il existe deux types de certificats d'urbanisme : le certificat d'urbanisme simplifié, qui n'indique pas si votre terrain est constructible, et le certificat détaillé, prélude à la délivrance du permis de construire.

Qu'est-ce que le certificat d'urbanisme ?

Même si vous possédez un terrain à bâtir, cela ne veut pas dire que votre projet pourra y être réalisé. Seul le certificat d'urbanisme peut confirmer vos options. Mais attention, il existe depuis le 1er avril 2001 deux types de certificats.

Le certificat d'urbanisme simplifié (ou ordinaire)

C'est le document que le vendeur du terrain vous a probablement transmis, bien que cela ne soit pas obligatoire. Sinon, demandez-en un à la mairie. C'est gratuit, et il doit obligatoirement vous être délivré dans les 2 mois suivant la demande. Il est valable 1 an, ou 18 mois dans certains cas.
Ce certificat simplifié n'indique plus si le terrain est constructible ou non. Il donne les dispositions d'urbanisme, les servitudes administratives, le type de zone dans laquelle se trouve votre terrain, les taxes et participations d'urbanisme. Vous y trouverez aussi les règles applicables dans la zone: implantation, aspect extérieur et nature des constructions, équipements publics (réseaux d'eau, d'électricité, etc.), date à laquelle ils doivent être réalisés.

Le certificat d'urbanisme pré-opérationnel (ou détaillé)

Ce certificat vous indiquera si le terrain est constructible et s'il y a des contraintes architecturales à respecter (forme de la toiture, des fenêtres, couleur des tuiles...). Ce certificat est valable 1 an. C'est à la mairie que l'on retire le formulaire.

Comment votre maison sera-t-elle pourvue en eau, en électricité, en ligne de téléphone, en évacuation des eaux usées? Autant de questions à vous poser en amont, afin d'évaluer les coûts et d'obtenir votre permis de construire.

Vérifiez la viabilité et le raccordement aux réseaux

Lorsque vous construisez dans un lotissement ou en zone d'aménagement concerté (ZAC), vous avez la garantie que le terrain est viabilisé, c'est-à-dire raccordé à la voirie et aux réseaux d'eau, de gaz, d'électricité, de téléphone, d'évacuation et de traitement des eaux usées.
Dans le cas où le terrain est raccordé aux réseaux, renseignez-vous à la mairie sur les frais de branchement, et faites-vous le cas échéant établir un devis par les services concernés.

Pour une construction en zone isolée, vérifiez si les travaux nécessaires de raccordement aux réseaux d'eau, d'électricité, de téléphone sont ou seront réalisés. Sinon, il faudra prendre en charge les frais de raccordement et de tranchée, qui peuvent vite être dissuasifs si la distance est longue (6 000 à 10 000 euros). Quant à l'assainissement, vous serez peut-être amené à opter pour l'assainissement autonome. La mairie vous fournit alors la liste des bureaux d'études agrées.

Que le terrain soit viabilisé ou non, les frais de tranchée et de raccordement à l'intérieur de votre propriété privée sont à votre charge.

Informez-vous sur la nature du sol

Carrières, sol meuble ou instable, terrain argileux qui se gorge d'humidité puis se rétracte en cas de sécheresse... Les surprises du sol sont nombreuses. Pour prévoir les bonnes fondations, interrogez le chargé d'urbanisme de la mairie et les voisins. En cas de doute, demandez à un expert de procéder à une étude du sol. Pour cela, renseignez-vous auprès d'un bureau d'études et faites faire un devis.

Dépolluer les eaux usées est une obligation pour tous et pour chacun. Les communes gèrent généralement le réseau d'assainissement, mais plus de 12 millions de Français ne bénéficient pas de ce réseau. Si vous faites partie de cette population, vous devez faire installer un système d'assainissement autonome.

Le raccordement à un réseau d'assainissement des eaux usées est obligatoire.
L'assainissement consiste à collecter et traiter les eaux ménagères (cuisines et salles-de-bains) et les eaux vannes (toilettes). Une fois épurées, ces eaux sont rejetées dans le milieu naturel. En fonction de la situation géographique et économique de la commune où vous vivez, ce réseau d'assainissement sera collectif ou autonome.

Assainissement collectif

Dans le cas d'un assainissement collectif, vous devez simplement raccorder votre habitation au tout-à-l'égout communal.

Assainissement autonome

La mairie de votre commune tient à votre disposition un schéma explicitant les zones d'assainissement collectif et les zones d'assainissement autonome. Lors de l'achat de votre terrain, vous devez déjà savoir quel type d'assainissement sera le vôtre car toute installation indépendante a des conséquences sur votre budget de construction.

Marche à suivre. Pour connaître la procédure et les autorisations à obtenir, rendez vous en mairie. On vous fournira dans un premier temps la liste des bureaux d'études agrées pour étudier votre projet d'assainissement autonome. Le bureau d'études vous guidera ensuite dans toutes vos démarches.

Quels équipements composent un système d'assainissement autonome ? Une fosse septique, dite fosse toutes eaux, sert à une première épuration, puis un réseau d'épandage composé de tuyaux percés entourés d'une épaisse couche de sable et d'un système de filtrage permet de retenir les effluents pollués pour rejeter ensuite en milieu naturel les eaux dépolluées.

La redevance d'assainissement

Que vous soyez en assainissement collectif ou en assainissement autonome, vous devrez acquitter des taxes car ce sont les communes qui ont en charge les dépenses relatives aux systèmes d'assainissement collectif aussi bien que les dépenses de contrôle des systèmes d'assainissement non collectif. Le décret n° 2000-237 du 13 mars 2000 précise que la redevance d'assainissement non collectif comprend une part destinée à couvrir les charges de contrôle.

Vient le moment de confronter vos envies avec la réalité : un dialogue va s'engager avec le maître d'oeuvre afin d'élaborer un projet viable, par approximations successives.

L'avant-projet sommaire

Votre architecte visite les lieux (c'est essentiel en cas de rénovation, agrandissement ou transformation) et engage le dialogue : que voulez-vous faire ? Quel style de maison, quelle superficie, combien de pièces, quelle circulation entre les pièces, quelle hauteur de plafond, avez-vous réfléchi à un plan, comment vivez-vous, comment est composée votre famille ? Souhaitez-vous un dressing, une arrière-cuisine, des installations domotiques, etc. ? Quel est votre budget ?
A partir de ces données, l'architecte fait d'abord plusieurs esquisses qui donnent une première idée de la maison et de ce qu'elle coûtera, puis il établit un avant-projet sommaire. Cet avant-projet précise la conception générale du projet. C'est une base de discussion qui peut être modifiée à votre guise, notamment pour entrer dans votre enveloppe budgétaire. Une fois cet avant-projet sommaire discuté et approuvé par vous, l'architecte élabore l'avant-projet définitif.

L'étude de faisabilité

L'architecte a un devoir de conseil. Il doit vous aider à trouver des solutions réalisables et dans vos moyens : vos choix sont-ils compatibles avec votre enveloppe budgétaire et les contraintes techniques, administratives, de voisinage, d'environnement ? En rénovation, l'architecte vous signalera les contraintes que vous ne voyez pas : présence d'un mur porteur, de canalisations, etc. Parfois, il peut aussi être nécessaire de vous faire aider par un métreur-vérificateur, un bureau d'études, etc.

Votre maison prend forme avec l'élaboration de l'avant-projet définitif, puis de plans détaillés de conception. Le projet est bouclé : n'oubliez aucun détail !

L'avant-projet définitif

Il comprend un plan d'intégration dans le site (échelle: 2 mm/m), un plan de masse (5 mm/m) et un plan des niveaux (1 cm/m), coupes et façades avec détail des portes et fenêtres. Il indique également les matériaux (vérifiez que leur qualité et leur mise en oeuvre sont bien détaillées), le choix des couleurs, des toitures, les surfaces construites et l'estimation globale des travaux. Pendant cette phase, vous avez encore la possibilité de demander des modifications. Une fois que vous êtes bien d'accord, signez cet avant-projet, et joignez-le au dossier de demande de permis de construire (si vous devez en demander un).

Le projet détaillé de conception

Après obtention du permis de construire, votre architecte vous soumet un projet détaillé comprenant les plans, les coupes et les élévations à l'échelle de 1 ou 2 cm/m, un devis descriptif détaillé, un calendrier indicatif d'exécution des travaux par corps de métier. Ce projet, accepté par vous, servira de base au cahier des charges qui sera présenté aux entreprises.

Faites-vous aider par un professionnel

Réfléchissez à l'usage qui sera fait des locaux et à leur entretien. Décidez des détails : sens d'ouverture des portes, nombre et emplacement des ballons d'eau chaude et des interrupteurs, type de revêtement de sol, etc. Rien ne doit être oublié... Faites-vous assister d'un professionnel pour lire et interpréter les projets et les plans : un ami plombier ou maçon, un architecte extérieur au projet, etc. Cela vous permettra de relever les erreurs : pente de toit inversée, escalier mal placé, etc.

Avant de lancer les travaux, il vous faut le feu vert de l'administration : autorisation de travaux ou permis de construire. Prenez conseil en amont pour avoir toutes les chances d'obtenir ces autorisations.

Qui consulter pour être sûr que votre dossier "passe" ?

L'architecte-conseil de la mairie vous conseillera sur les matériaux, les couleurs, les styles, les pentes de toits, les couvertures, etc., et donnera son avis sur votre projet. Les conseils régionaux éditent de petits livrets indispensables pour une restauration ou un agrandissement.
Le Conseil d'architecture, d'urbanisme et d'environnement (CAUE) de votre département (adresse à la mairie ou à la direction départementale de l'équipement) vous aidera aussi à établir un projet qui "passe".
Votre projet est situé à moins de 500 mètres d'un bâtiment classé (ou davantage, selon le plan local d'urbanisme) : consultez l'architecte des bâtiments de France, qui peut interdire les travaux ou vous imposer des contraintes.

Permis de construire ou autorisation de travaux ?

Vous devez demander une autorisation de travaux dans les cas fixés par l'article R.422-2 du code de l'urbanisme : ravalement, implantation d'une habitation légère de loisirs, construction dont la surface n'excède par 20m2, et travaux modifiant l'aspect extérieur mais ne créant pas de surface nouvelle. La déclaration doit être déposée en mairie au moins un mois avant l'ouverture du chantier.
Vous devez demander un permis de construire pour la construction d'habitations neuves et pour les travaux ayant pour effet de changer la destination d'un bâtiment, d'en modifier l'aspect extérieur ou de créer des niveaux supplémentaires : véranda, mezzanine, etc.

Acheter le terrain est la première étape concrète de votre projet de construction. Les démarches sont différentes si vous optez pour une parcelle en lotissement ou un terrain en zone diffuse. Attention à bien vérifier la qualité du sol et du sous-sol et les possibilités de le viabiliser (assainissement, réseaux divers). Et ne faites rien avant d'avoir obtenu la certitude de pouvoir construire.

Soit vous faites le choix d'acheter une parcelle de terrain dans un lotissement, soit vous achetez le terrain en zone diffuse.

Une parcelle en lotissement

Acheter un terrain en lotissement représente certaines facilités : le terrain est viabilisé et les travaux de raccordement aux différents réseaux (eau, gaz naturel, électricité, téléphone,...) sont donc déjà effectués; l'assainissement est prévu. Le lotisseur a bien sûr pris la précaution d'acheter ses terrains en zone constructible, vous êtes donc quasiment sûr d'obtenir le permis de construire.
Les études de sol et de sous-sol ont souvent déjà été réalisées pour les propres travaux du lotisseur et vous devez lui demander de vous les fournir, mais il vous incombe de faire faire, si vous le souhaitez, les études validant la faisabilité des travaux de construction sur le terrain.
Acheter en lotissement représente aussi des contraintes. Le lotissement s'apparente à une copropriété simplifiée. Il y a donc un règlement et un cahier des charges précis de ce que vous pouvez ou ne pouvez faire sur votre parcelle.

Un terrain en zone diffuse

Si vous achetez un terrain en zone diffuse, votre marge de manœuvre est plus grande. Mais vous aurez plus de responsabilités à prendre en amont.
Première étape avant d'acheter le terrain : demander au vendeur s'il a fait procédé à une étude du sol et du sous-sol afin d'en vérifier la qualité et la constructibilité. Un bureau d'études pourra faire cette analyse. Pour fixer les limites du terrain, si ce n'est déjà fait, un géomètre-expert sera le bien venu. Et, surtout, ne faites rien sans avoir obtenu le certificat d'urbanisme qui vous dira si le terrain est constructible ou non.
Autre information capitale à vérifier si le terrain est en zone d'habitat dispersé : est-il relié au réseau municipal d'assainissement ou devrez-vous procéder à l'installation d'un système d'assainissement autonome ? Vous devrez également vérifier la possibilité de le raccorder à tous les réseaux (eau, gaz naturel, électricité). C'est auprès de la mairie que vous vérifierez ces informations, ainsi que l'éventualité de servitudes.

Concrétiser l'achat du terrain

• Première étape : le compromis de vente. Attention à bien y faire figurer les conditions suspensives.
• Indispensable : obtention du ou des prêts (pour l'achat du terrain et/ou la construction de la maison), obtention du certificat d'urbanisme et du permis de construire, garanties contre les servitudes...
• La promesse de vente n'est pas pure formalité. Elle vous engage vraiment et vous devrez payer environ 10 % du prix de la vente, que vous perdrez si vous renoncez à l'achat sans raison valable.
• Etape définitive : la vente. Une fois levées les conditions suspensives intervient l'acte de vente devant notaire. Vous aurez à payer non seulement le coût du terrain, mais les frais de notaire et diverses taxes variables selon les municipalités (renseignez-vous bien avant l'achat à propos du montant de ces taxes)

Vous avez arrêté votre choix sur le terrain de votre future maison ? Avant de passer à l'action, vous allez devoir signer un avant-contrat qui déterminera les conditions dans lesquelles se fera la vente. Mettez toutes les chances de votre côté en prenant connaissance des conseils du Guide du futur et Nouveau Propriétaire à ce sujet...

Un terrain sis hors lotissement

L'avant-contrat sera, soit une promesse unilatérale de vente, soit un compromis de vente. Vous veillerez à ce que figure dans ce document un certain nombre de précisions comme les prix et taxes afférentes au terrain, description détaillée du terrain, surface exacte, servitudes privées ou publiques...que votre notaire vous indiquera. Vous pourrez faire inclure des clauses suspensives vous garantissant que la vente se fera sous certaines conditions : obtention d'un certificat d'urbanisme préopérationnel permettant la réalisation de votre projet, la vente éventuellement de votre précédent logement, l'obtention de votre permis de construire...

Un terrain implanté en lotissement

L'avant-contrat ne peut en aucun cas être signé avant l'arrêté de lotir. Tant que le certificat d'achèvement des travaux de viabilité ou l'autorisation de vendre par anticipation n'ont pas été délivrés à l'aménageur-lotisseur, vous ne pouvez signer qu'une promesse de vente unilatérale (sous la condition suspensive de l'obtention de ces documents). L'avant-contrat doit obligatoirement mentionner la consistance du lot réservé, la SHON (cf définition) constructible, la délimitation qui doit résulter d'un bornage, le prix, le délai de livraison, la remise de l'arrêté de lotir et du cahier des charges du lotissement.
En matière de fiscalité, l'acquisition de terrains à bâtir par des personnes physiques pour un usage d'habitation n'est plus soumise à TVA depuis le 21 octobre 1998, mais aux droits de mutation au taux de 5.09 % (3,80 % de taxe départementale de publicité foncière, 1,20 % de taxe communale et frais d'assiette = 2,5 % de la taxe départementale soit 0,09 % des frais d'assiette).
Les frais de raccordement et de branchements pour les terrains non viabilisés (eau, gaz, électricité, téléphone, égout...) ainsi que la TLE (Taxe Locale d'Équipement), et les participations d'urbanisme, variables selon les communes, sont à votre charge. En revanche, si vous achetez votre terrain et votre maison à un promoteur, tout est compris : prix du terrain, TLE, branchements, raccordements.